Ein Quartier für Macher

Flexible Arbeitswelten, Einzelhandel, Gastronomie und ein Design-Hotel: der neu entstehende Kreativhub im Münchner Stadtteil Berg am Laim bietet vielseitige Nutzungsmöglichkeiten. Hier entsteht das rund 26.400 Quadratmeter große Geschäftsquartier „Die Macherei“ auf dem früheren Gelände des Arzneimittelherstellers Temmler. Nun geht es in die Realisation des Ensembles aus sechs Gebäuden. Bauherr ist das Joint-Venture aus den Projektentwicklern Art-Invest Real Estate und Accumulata Immobilien. Das Areal teilt sich in vier Baufelder mit vier Generalunternehmern, alle Gebäude werden nahezu zeitgleich errichtet. Dazu kommt die beengte innerstädtische Lage als besondere Herausforderung. Bei einem Bauprojekt dieses Umfangs spielt die übergeordnete Baulogistik eine entscheidende Rolle. Mit langjähriger Erfahrung, Ingenieurskompetenz und einem umfassenden Leistungsspektrum übernimmt Zeppelin Rental die Planung und Steuerung der Baulogistik. Von der Zutrittskontrolle über die Koordination der Versorgungslogistik bis hin zum Flächen- und Entsorgungsmanagement. Darüber hinaus stellt Zeppelin Rental für die temporäre Infrastruktur vor Ort zahlreiche Raumsysteme sowie die Elektro-Baustelleneinrichtung und liefert als eingetragenes Energieunternehmen den Baustrom. Bei dem Münchner Großprojekt behält der integrierte Systemanbieter so für alle den Überblick.

Ein Spediteur mit Sattelzug biegt in die freie Baustellenzufahrt ein. Würde hier gerade ein anderer Zulieferer ausladen und der Sattelschlepper müsste davor warten, würde es sich auf der stark frequentierten Berg-am-Laim-Straße sofort stauen. Die Abladezeit und -zone hat der Fahrer vorab im eigens von Zeppelin Rental entwickelten Online Logistic Control Center (OLCC) gebucht. Das Avisierungssystem macht Versorgungslogistik, Taktsteuerung und Organisation der Bauprozesse für alle Beteiligten transparent und übersichtlich. Die Bauanforderungen sowie der Materialfluss werden in Echtzeit aufeinander abgestimmt. Dadurch wird ein sicheres, effizienteres Arbeiten gewährleistet und die Grundlagen für reibungslose Abläufe auf dem Baufeld und in angrenzenden Bereichen sowie die Einhaltung von Terminen und Budgets geschaffen. „Ich konnte ja schon bei anderen großen Baustellen meine Erfahrungen sammeln, aber dieses Projekt ist etwas ganz Besonderes“, betont Erol Ulusan, Projektmanager Baulogistik bei Zeppelin Rental. „Die Lage ist eine große Herausforderung, „Die Macherei“ ist umgeben von stark befahrenen Hauptstraßen wie beispielsweise der Berg-am-Laim-Straße. Hinzu kommen die stark beengten Verhältnisse auf und im Umfeld der Baustelle. Da ist die Steuerung der An- und Abtransporte über unser Avisierungssystem OLCC eine wirkliche Hilfe. Hier können Gewerke den Terminplan einsehen und Ladezonen und -zeiten vorab buchen, sodass sich niemand in die Quere kommt. Die bauausführenden Firmen und ihre Mitarbeiter verhalten sich sehr kooperativ und diszipliniert. Das erleichtert die Zusammenarbeit und schafft ein sehr angenehmes Klima auf der Baustelle“, freut sich Ulusan.

Michael Schüßler, Gesamtprojektleiter der „Macherei“ und Senior Projekt Manager bei Accumulata Immobilien ergänzt: „Bei der Quartiersentwicklung „Die Macherei“ in München ist aufgrund des Bauumfangs von rund 75.000 m² Bruttogeschossfläche sowie der enormen Menge an Materialien mit einigen Herausforderungen zu rechnen. Auch die Anzahl mehrerer Teil-Generalunternehmer und Bauunternehmen auf der Baustelle erfordern eine gut abgestimmte Koordination. Diese ist bei den Baulogistikern von Zeppelin Rental gut aufgehoben. Wir bauen mit Steinen etwas Schönes für die Zukunft.“

Und die Bauwerke wachsen stetig in die Höhe. Auf dem Areal befinden sich drei Be- und Entladezonen sowie drei Personenzugänge. Neben der effizienten Steuerung der Transporte ist die Kontrolle von Personenströmen ein ebenso wichtiger Bestandteil der Baulogistikaufgaben von Zeppelin Rental. In Spitzenzeiten befinden sich täglich bis zu 600 Personen auf der Großbaustelle. Als adäquate Lösung stellt Zeppelin Rental sowohl Einzelcontainer mit Drehkreuz und Schranke auf Mietbasis zur Verfügung, als auch ein cloudbasiertes Tool namens Zeppelin InSite 3.0, über das sich die Mitarbeiter der einzelnen Gewerke vorab online registrieren können. Das spart Zeit und stellt sicher, dass ausschließlich befugte Personen Zugang zur Baustelle haben. Innerhalb eines Tages haben die Fachmonteure von Zeppelin Rental die Zutrittskontrolle aufgebaut und installiert. Nach erstmaliger Registrierung erhalten die Mitarbeiter ihre Ausweise und können die Schranke automatisch passieren. Ein weiterer Vorteil: Das eigens entwickelte Softwaresystem Zeppelin InSite 3.0 bündelt Personen- Firmen und Projektdaten in Echtzeit und bietet so den Bauunternehmen und ihren Mitarbeiten einen bestmöglichen Überblick über die wichtigsten Ressourcen und den Baufortschritt.

„Die Macherei“ mutet international an. Drei renommierte Architekturbüros aus New York, Frankfurt und München waren bei der Konzeption beteiligt. Das Gebäudeensemble wird später lichte Loft-Büros für bis zu 3.000 Angestellte beherbergen, der zentrale Inkubator gilt als Kreativ-Hub mit Co-Working, Conferencing und Eventflächen. Es wird Freiräume für Freizeitaktivitäten und Dachterrassen mit einer Rooftopbar, Urban Gardening oder einer Laufbahn geben. Knapp die Hälfte des Areals ist für die Bevölkerung öffentlich zugänglich, darunter ein Hotel, Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten.

Jeden Monat trifft Erol Ulusan die Bauherrn in einem Jour Fix und bespricht den Status quo und die weiteren Schritte. Bauherr und Projektbeteiligte profitieren von nur einem Ansprechpartner. Hier muss sich die Baulogistik ständig auf die Gegebenheiten und den Baufortschritt einstellen. „Das ist eine sehr spannende Aufgabe, die allerdings unglaublich viel Flexibilität erfordert“, betont Ulusan. „Wir verstehen uns dabei als Dienstleister rund um die Baustelle.“ So stellt Zeppelin Rental als Komplettanbieter auch die bedarfsgerecht dimensionierte, temporäre Infrastruktur auf der Baustelle sicher und plant, beschafft und betreut die Baustelleneinrichtung. Insgesamt 66 Raumsysteme für die Tagesunterkünfte, Sanitärbereiche, Lagercontainer und Baubüros, gruppiert in vier Anlagen an verschiedenen Versorgungspunkten, stehen auf der Baustelle zur Verfügung. Zeppelin Rental bietet für die verschiedenen Gewerke das Containerbetreibermodell an, inklusive der Vermietung, Facility Management und Abrechnung. Ein wichtiges Element ist ein maßgeschneidertes Sicherheitskonzept. Das 26.400 Quadratmeter große Gelände ist mit Bauzäunen von Zeppelin Rental umschlossen. Insgesamt zehn Überwachungskameras, davon sechs Turmkameras, sind auf dem Baugelände installiert. Sie sind mit einer Sicherheitszentrale verbunden und gewähren auch außerhalb der Baustellenöffnungszeiten von 19 Uhr bis 6 Uhr früh einen wachsamen Blick auf zentrale Bereiche auf dem Gelände, wie beispielsweise die Ver- und Entladeflächen. Ebenfalls von der Baulogistik organisiert und übergreifend über alle vier Teil-Generalunternehmer ist die bedarfsgerechte Elektro-Baustelleneinrichtung, die beispielsweise Containeranschlüsse und Kranverteiler beinhaltet. Alles in allem befinden sich mehr als 200 Stromverteiler auf der Großbaustelle. Auch hier greift die flexible Lösung von Zeppelin Rental: Für eine verbrauchergerechte Stromabrechnung und auf Wunsch des Bauherrn hat das Unternehmen digitale Zwischenzähler für die vier Baufelder installiert, die per Funk ausgelesen werden können. Somit kann der verbrauchergerechte Leistungsumfang der einzelnen Generalunternehmer sichergestellt werden. Auch die Energie selbst in Form von Baustrom wird von Zeppelin Rental als eingetragenes Energieunternehmen geliefert.

Ebenso digital gestaltet sich die Entsorgungslogistik. Zeppelin Rental übernimmt das gesamte Wastemanagement und sorgt für eine sortenreine Abfalltrennung und verursachergerechte Abrechnung. Für die ordnungsgemäße Trennung und Entsorgung der Abfälle stehen den Gewerken zirka 60 Sammelbehälter mit einem Fassungsvermögen von je 770 Litern zur Verfügung. Die Behälter werden vor der Leerung gewogen, deren Inhalt, Fraktionsart und Menge bestimmt. Mithilfe von Barcodes werden die Sammelbehälter jeweils genau einem Gewerk zugeordnet. Auf diese Weise bezahlt jedes Gewerk am Ende nur die Entsorgung des Mülls, den es auch tatsächlich verursacht hat. Die Tonnen werden mithilfe eines Teleskopstaplers Merlo Starr TF 33.7 LG aus dem Mietpark von Zeppelin Rental geleert. Sie verfügen über spezielle Aussparungen, um mit der Lastgabel angehoben zu werden. Am hydraulischen Ausleger des Teleskopstaplers werden die Tonnen um 180 Grad auf den Kopf gedreht und über dem jeweiligen Entsorgungscontainer entleert und somit die Rückführung der Materialien in den Abfallkreislauf gewährleistet. Mit der Entsorgungslogistik leistet Zeppelin Rental zudem einen entscheidenden Beitrag dazu, dass der Bauherr seine Umweltziele erreicht und die LEED-Zertifizierung erhält. Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) ist ein amerikanisch-kanadisches Nachhaltigkeitszertifikat. Es umfasst ein Bewertungssystem zur freiwilligen Zertifizierung der energetisch-umweltfreundlichen Qualität nachhaltiger Bauten. Der Bauherr strebt bei der „Macherei“ das Gütesiegel LEED Gold an. „Wir sind zuversichtlich diese Herausforderungen bis zur geplanten Gesamtfertigstellung des Quartiers im Sommer 2021 erfolgreich zu meistern“, versichert Stefanie Steinbeck, Projektleiterin der „Macherei“ bei Art-Invest Real Estate. 75 Prozent der Flächen haben bereits namhafte Unternehmen als Mieter gefunden.